问董秘：请问，朱保全持有万物云7.7%的股份是免费授予的还是出钱买的。如果是无偿授予的，那么如此高比例的股权激励的合理性是否存在？是否存在利益输送行为？
董秘答：暂时还没有回答...2023/6/9 11:26:26
问董秘：有关专家表示，房地产（指新房销售）再也回不到过去了。公司一方面表示并不缺钱，一方面获取债务融资的成本较低（公司2022年度新增融资平均成本为3.88%），那么为何还要低于净资产增发呢？更何况去年万物云也上市了。想想去年万科回购时的欢呼雀跃，现在如果再以低于净资产增发A股，作为小股东，感情上是无法接受的。
董秘答：暂时还没有回答...2023/6/6 9:39:17
问董秘：您好，想了解公司的项目跟投制度，不知道在哪里可以查询？
董秘答：暂时还没有回答...2023/6/6 14:56:23
问董秘：请问万纬物流持有的高标仓在合并资产负债表上是体现到投资性房地产项目里吗？
董秘答：暂时还没有回答...2023/6/6 6:52:24
问董秘：董秘，您好，自2020年7月1号和泰禾投资签署泰禾股权转让框架至今，一直以先觉条件未达成，无法完成股权转让协议！目前泰禾已经被强制退市，请董秘帮忙确认改框架协议是否可以作废？谢谢
董秘答：暂时还没有回答...2023/6/5 21:38:59
问董秘：我看公司基本上每年分红都要八月份才能到账，以后能不能快点，提前到四五月份？
董秘答：暂时还没有回答...2023/6/5 20:32:50
问董秘：请问广信资产包处置进展如何？是不是已经成为公司的大包袱？
董秘答：感谢您的关注。广信资产包目前还在持续盘活，过程中涉及不良资产、土地整理等问题，已经逐步的清晰明朗。
2023/5/26 20:23:35
问董秘：在广信资产包内，2022年竣工面积为1.97万平方米，而整个项目的规划计容建筑面积达211万平方米。请问这会为万科带来多大的互面影响？
董秘答：感谢您的关注。广信资产包项目于2020年开工，2021年首次开盘销售，目前还在持续盘活中，过程中涉及的不良资产、土地整理等问题，已经逐步的清晰明朗。随着对项目的持续开发，未来的开发竣工规模也会逐步增长。
2023/5/26 20:32:44
问董秘：保利地产更名为保利发展，万通地产更名为万通发展，这之后相关公司估值相对来说都有了一定的提升。作为多元化发展的万科，万科A这个名字有些古早，是否可以考虑更名为万科发展或中国万科？
董秘答：感谢您的关注。
2023/6/1 22:24:12
问董秘：董秘：现在市场利率下行，国家指导降低贷款利率服务实体经济的大背景下，公司的实际贷款利率现在大概是多少？与去年同期的贷款相比下降多少个PB？
董秘答：感谢您的关注。公司2022年度新增融资的平均成本为3.88%。截至2022年底，公司银行贷款方面的融资成本区间为3.0%至Hibor按约定比例上浮之间。今年以来公司银行贷款的融资成本仍然保持在较低水平，您可关注公司定期报告。
2023/5/31 14:10:31
问董秘：港币-人民币双柜台模式，即将于6月19日推出。公司刚增发完成的H股，现在公司H股就已经大幅度的低于增发价。建议：增设人民币柜台，增加在香港市场的流动性。公司港股的估值那么的低，为什么不给公司的港股提供人民币双柜台增加流动性？
董秘答：感谢您的关注。
2023/5/31 9:17:54
问董秘：公司不要增发新股了，财务状况很好了，下面该卖的卖，不好的产业该割的割，好好活下去，别瞎折腾了。
董秘答：感谢您的关注。公司本次向特定对象发行股票事项尚需通过深交所审核，并获得中国证券监督管理委员会作出同意注册的决定后方可实施，存在不确定性。公司将根据该事项的进展情况按照相关规定及时履行信息披露义务。
2023/5/30 10:41:01
问董秘：面对房地产行业的不可逆下滑，请问公司有什么策略能够在行业低迷期化危险为机会？
董秘答：感谢您的关注。公司认为新房需求上有天花板，下有保底线，短期市场有一些上下起伏是正常的。比起短期走势，对于公司而言更关键是认准大势，行业未来的趋势是开发、经营、服务并重。在确保经营安全底线的基础上，公司会围绕着这个选择开展自身的工作，做好自己的事情。
2023/5/30 10:09:48
问董秘：万科今年的股东大会何时开？
董秘答：感谢你的关注。公司2022年度股东大会将于2023年6月30日召开，详见公司发布的《关于召开2022年度股东大会的通知》。
2023/5/30 10:38:57
问董秘：公司净资产达到20.62，请问公司如果定增价大幅低于净资产，对于大股东深铁来说是不是相当于国有资产的流失？
董秘答：感谢您的关注。公司本次向特定对象发行股票事项尚需通过深交所审核，并获得中国证券监督管理委员会作出同意注册的决定后方可实施，存在不确定性。公司将根据该事项的进展情况按照相关规定及时履行信息披露义务。
2023/5/30 9:57:12
问董秘：万科计划这次增发 而现在的股价是如此之低 相当于净资产七成不到 如此增发有失公允
建议取消今年分红 并发行可转债补充差额
或者保持分红并发行可转债方式筹集资金
董秘答：感谢您的关注。公司本次向特定对象发行股票事项尚需通过深交所审核，并获得中国证券监督管理委员会作出同意注册的决定后方可实施，存在不确定性。公司将根据该事项的进展情况按照相关规定及时履行信息披露义务。
2023/5/29 16:17:51
问董秘：你好，关于22年分红方案，我今天看到港股公告22年期末派息除权日是6月19日，是董事会预案，但问题是，股东大会批准也要6月30日，即使是港股，也不能在股东大会批准之前出除权吧！！董事会的这个预案是不是搞错了？
董秘答：感谢您的关注。2022年分红方案尚需公司年度股东大会审议通过后方可实施，敬请留意相关公告。
2023/6/1 10:08:53
问董秘：泰禾集团已经退市了，公司为什么不终止与其签订的股权转让协议呢？
董秘答：感谢您的关注。相关交易的先决条件尚未达成，协议并未生效。
2023/5/29 8:03:19
问董秘：根据贝莱德集团调研我爱我家的投资者关系活动记录表可知，我爱我家预计由于新房供给量逐步下降等原因，结合国际一般存量房交易规模占比情况，在2030年之前将超过新房交易规模。请问在新房市场开发速度很可能放缓，市场上升空间收窄的情况下，公司是否计划通过自行建立公司或者收购我爱我家等头部房地产经纪公司等方式积极进行转型，一方面扩大收入来源，另一方面也为未来行业收缩的风险积极谋划退路?
董秘答：感谢您的关注。公司的销售模式主要分为代销和自有渠道销售两种模式，具体会根据项目所在城市特点以及项目自身特点灵活采用相匹配的销售策略。
2023/6/2 12:17:58
问董秘：房地产的寒冬什么时候可以过去？
董秘答：感谢您的关注。对于新房市场，公司认为需求上有天花板，下有保底线，短期虽然市场有起伏，但总体仍然处于温和恢复的阶段。有关公司对房地产行业的认识，可查阅公司年报的“致股东”，以及公司2022年度业绩发布会纪要。
2023/5/18 14:13:15
问董秘：请问公司增发价定下来了吗？
董秘答：感谢您的关注。公司于2023年5月19日收到深圳证券交易所出具的通知，深交所对公司报送的向特定对象发行股票的申请文件进行了核对，决定予以受理。公司本次向特定对象发行股票事项尚需通过深交所审核，并获得中国证监会作出同意注册的决定后方可实施。
2023/5/18 14:53:45
问董秘：请问五一节公司的销售数据有统计吗？
董秘答：感谢您的关注。公司2023年五一假期（4.29-5.3）的认购金额相比去年同期略有上升。2023年5月份公司实现销售金额329.4亿元，较22年同期上升7.1%。
2023/5/18 14:17:48
问董秘：请问深圳地铁集团会参与增发吗？
董秘答：感谢您的关注。深铁集团是公司的第一大股东，但不是控股股东，根据《上市公司证券发行注册管理办法》规定，深铁集团无法在预案阶段提前确定为发行对象。后续如公司获准发行，深铁集团将综合中国证监会、香港联交所等监管机构的法律法规，特别是注册制新规要求，结合自身情况进行综合研判。
2023/5/18 14:14:48
问董秘：如何看待房地产的发展？
董秘答：感谢您的关注。公司对房地产行业的认识，可查阅公司年报的“致股东”部分，以及公司2022年度业绩发布会纪要。
2023/5/18 14:12:48
问董秘：公司定增150亿，3月初已股东大会通过，为何还没提交深交所受理！
董秘答：感谢您对的关注。公司于2023年5月19日收到深圳证券交易所出具的通知，深交所对公司报送的向特定对象发行股票的申请文件进行了核对，决定予以受理。详情请见公司5月21日发布的公告。
2023/5/18 10:48:28
问董秘：目前万科还有很高的有息负债。而王石推崇的大和房屋模式，最终运营的有息负债比率为0，请问贵公司CPO预计要用多久，逐步将有息负债降到为0?预计需要多少年？当然这个属于判断范畴，跟房地产开发周期的判断有关系。但是还是希望能给一个粗略的答案。谢谢。
董秘答：感谢您的关注。万科长期坚持稳健的财务策略，保持行业领先的信用评级，这是我们实现安全、持续发展以及获得金融机构等各方长期信任支持的重要基础。在融资上，公司会继续保持多元化的融资通道，保持融资总量基本稳定，保有融资弹性，不断优化融资结构，降低融资成本，确保信用安全。融资始终是为有质量的发展服务，公司融资的安排会与公司的业务发展、经营水平相适配。具体融资节奏会根据市场和经营情况灵活调整。
2023/5/18 7:17:17
问董秘：请问物流和公寓业务Reits发行是否有时间表，能否介绍一下相关工作的进展，谢谢！
董秘答：感谢您的关注。公司会密切关注监管机构关于REITs的表态，并积极研究相关政策和资本市场的创新方式。关于公司发行REITs的计划，您也可以参考万科官网《万科2022年第一次临时股东大会实录》。
2023/5/17 7:34:06
问董秘：董秘您好，在过去一段时间里，公司的股价持续低于净资产账面价值。在货币政策相当宽松且公司债务融资途径畅通的情况下，建议公司审慎评估A股定增安排对加权资本成本和对原股东权益摊薄的负面影响。如公司决定取消定增计划，请及时予以公告，谢谢！
董秘答：谢谢您的关注。
2023/5/17 7:52:34
问董秘：请问什么时候分红？分红时间按什么确定啊
董秘答：暂时还没有回答...2023/6/5 10:15:45
问董秘：尊敬的董秘：有实力的公司分配红利基本都是非常快的，如贵州茅台，格力电器等等，地产公司里面国有龙头也是6月份就完成红利分配。希望万科也能尽早分配红利（其实回购注销，不分配也是一个好的方案），彰显公司实力。
万科有a股和h股，同一家公司的分红，所有股东应该在同一个时间分得红利才合理。
董秘答：暂时还没有回答...2023/6/4 17:54:21
问董秘：请教一下关于教育的问题：经过对比2021和2022年报，2022年公司撤销了梅沙教育事业部，2022年报对教育产业也只字不提，是不是公司已经放弃了教育相关的战略？已经打造的教育产业，后续计划怎么处理？我家两个小朋友都在相关学校，请正面回复一下，谢谢。
董秘答：暂时还没有回答...2023/5/26 9:51:21
问董秘：请问公司与泰禾集团签订的股权转让协议是否已经终止协议？还有在推进协议的签订吗？
董秘答：感谢您的关注。相关交易的先决条件尚未达成。
2023/5/7 15:34:43
问董秘：您好，在公司2022年报表附录中，其他应收款分类：合作方经营往来款990亿元，应收联营合营企业款1539亿元，这两个子项目核算范围主要区别是什么？合作方的定义是什么？
董秘答：谢谢您的关注，应收合作方经营往来款，主要为对子公司第三方股东的往来款。应收合联营企业款，主要为公司对联合营单位的往来款。
2023/5/9 21:13:20
问董秘：贵公司最近赎回的几期债券利率都不算高，20万科03利率甚至只是2.65%，请问何解？
董秘答：感谢您的关注。赎回 “20万科03”是因为“20万科03”附3年期末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权，目前的操作是公司债券的常规操作。
2023/5/10 6:46:59
问董秘：公司披露2022年新增项目平均地价为 12,297元，而签约均价约16000元，扣除建安成本和利息后，岂不2022年拿的地都是亏损项目？
董秘答：谢谢您的关注，22年公司坚持严格的投资标准，新获取项目主要集中在重点城市的成熟地段，受此影响，新获取项目的平均地价有所上升，不能简单以22年的销售均价评估22年新增项目的预期售价。
2023/5/12 12:41:37
问董秘：您好！请问2023年的A股定增方案是否已经提交给证监会了？是什么进度了？能否向我们说明白？
董秘答：谢谢您的关注，公司于2023年5月19日收到深圳证券交易所出具的通知，深交所对公司报送的向特定对象发行股票的申请文件进行了核对，决定予以受理。详情请见公司5月21日发布的公告。
2023/5/12 15:56:59
问董秘：请问公司耗资百亿收购的环山猪场经营状况如何？2022年度净利润多少？公司既然要转型养猪，建议公司更名为：万猪股份。这样的名字更适合公司，更能体现公司当前的状态。
董秘答：暂时还没有回答...2023/5/25 10:01:44
问董秘：公司股价已经跌了三年，提出的回购政策到结束时还有一半没有回购，上次我问你说留意公司公告，我查了所有公告，均找不到任何后续信息，请回复！
董秘答：暂时还没有回答...2023/5/24 13:31:08
问董秘：请教一下董秘，万科还是不是贝壳的股东？如果是，持有多少贝壳股票？成本是多少？
董秘答：暂时还没有回答...2023/5/23 13:44:13
问董秘：公开资料显示，万科旗下“杭州星图光年轩”项目预计投资收益率10.92%，员工跟投占比高达2.58%。 “广州金茂万科魅力之城”项目预计投资收益率3.4%，员工跟投比例只有0.15%。 预计投资收益率越高，员工跟投比例越高，请问公司管理层，这种跟投方式是否严重侵害了上市公司股东的合法权益呢？
董秘答：暂时还没有回答...2023/5/23 11:54:39
问董秘：请问公司目前有多少美元债？这些美元债是否会随着美国逐步加息而提高融资成本？又有何对策
董秘答：暂时还没有回答...2023/5/23 11:01:54
问董秘：请问公司管理层，为什么万科北京区域营收六百多亿的情况下仍然巨额亏损？为什么同样的经营环境下华润、中海等公司在北京地区盈利屡创新高，而万科公司却连年亏损？请问公司管理层，造成这一局面的主要负责人是谁，是否有合理的奖惩措施来改善这一局面？请管理层正面回答这一问题，谢谢！
董秘答：暂时还没有回答...2023/5/16 11:02:17
问董秘：董秘您好！请介绍一下万科的养猪板块情况，以及养猪板块在Q1是否已经产生亏损？对今年猪肉出栏价格的判断？
董秘答：暂时还没有回答...2023/5/16 19:56:47
问董秘：尊敬的董秘，您好。
自证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，及国家发改委官网亦发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》以来，公司是否有reits项目在推进中？公司储备拟发行reits的项目有多少？
董秘答：感谢您的关注。公司会密切关注监管机构关于REITs的表态，并积极研究相关政策和资本市场的创新方式。关于公司发行REITs的计划，您也可以参考万科官网《万科2022年第一次临时股东大会实录》。
2023/5/4 16:57:40
问董秘：请问万科天琴湾项目的土地使用权还有多少年？
到期后怎么处理？
董秘答：感谢您的关注，该项目土地使用权年限至2069年，目前正在正常销售中。
2023/4/24 16:41:58
问董秘：请问，深圳万科天琴湾项目给万科带来多少利润？
董秘答：感谢您的关注，该项目目前正在正常销售中。
2023/4/24 16:40:38
问董秘：您好，公司房地产的结算单价长期显著低于销售单价，2017年以来公司的销售均价未低于15000元/平方，而结算单价从未高于13500元/平方，请问什么原因？
董秘答：感谢您的关注。销售均价和结算均价的口径存在差异。销售均价为含税口径，结算均价为不含增值税口径。
2023/4/23 22:48:45
问董秘：北京区域结算销售几百亿元，结算利润却为负数？北京区域这些亏钱的存货还有多少？为什么投资这些亏钱的项目？
董秘答：感谢您的关注。过往几年市场变化较大，北京区域市场也发生了比较大的波动，公司在部分城市也存在投资追高冒进、项目操盘离散度较大等问题，导致部分项目的投资兑现面临较大压力。针对上述情况，公司在2021年度报告中进行了反思，并提出以开发经营本部为主导，推进集团一盘棋建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题，同时严格投资管理。
2023/4/22 10:29:22
问董秘：目前贵公司土储面积多少?其中一线城市、新一线城市和二线城市占据的比例分别是多少?
董秘答：感谢您的关注。公司目前储备资源满足2-3年的发展需求，其中超过八成布局在一线、新一线和二线城市。截至2023年一季度末，公司在建项目总计容建筑面积8,042.8万平方米，权益计容建筑面积5,097.6万平方米；规划中项目总计容建筑面积3,541.7万平方米，权益计容建筑面积2,252.1万平方米。此外还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计383.8万平方米。
2023/4/20 8:29:03
问董秘：你好，万科经营服务类业务已经取得阶段性成果，种类也很多，包括自建、购入或租入的长租公寓、物流高标仓库、物流冷库、商场、酒店、办公楼等，请问在财务报表账目中哪些归入投资性房地产，哪些归入固定资产？谢谢
董秘答：感谢您的关注。本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产 （包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物） 划分为投资性房地产，将为生产商品、提供劳务、经营管理等而持有的，使用寿命超过一个会计年度的资产划分为固定资产。
2023/4/19 12:19:19
